LES POINTS ESSENTIELS DE LA LOCATION SAISONNIÈRE 🔎

Qu’est-ce qui la caractérise?

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Dans cet article je vais reprendre avec toi les 20% des choses essentielles qui représentent 80% du travail, la loi de Pareto façon locations saisonnières.

Les locations saisonnières constituent une variante des locations meublées.

Tout d’abord elles se distinguent par trois caractéristiques :

  • Elle est consentie pour une courte durée (au maximum le temps d’une saison). Dans les régions touristiques, la notion de saison est parfois élargie jusqu’à six mois. Le locataire s’engage habituellement sans avoir visité le bien ou alors sur demande de photo ou de visite 3d (cela se fait énormément aux États-Unis et en Australie, il va falloir s’y habituer chez nous!).

 

  • La location saisonnière n’est soumise à aucune réglementation. C’est le contrat bail qui fait office de loi entre les parties comme pour les locations meublées. Cela dit, un arrêté du 16 mai 1967 oblige le propriétaire à remettre un descriptif précis des lieux au locataire, avant la signature du contrat (voir détails plus bas).

 

  • La location saisonnière peut être vide ou meublée. On a rarement vu une location saisonnière non meublée, mais c’est possible! Beaucoup se sont fait avoir quelques années en arrière lorsque la location saisonnière c’est ouverte au grand public avec l’expansion d’Abritel et Airbnb, les gens loués sur photo et au meilleur prix sans se soucier du descriptif qui précisait que les meubles sur les photos n’étaient pas obligatoirement inclus. Heureusement pour nous les arnaques de ce type furent mises au grand jour par les médias et l’éthique fait généralement fois chez les loueurs.

 

Le fameux descriptif!

Le descriptif de la location saisonnière permet au futur locataire saisonnier de l’éclairer sur toutes les questions qu’il se pose. Et à nous de nous protéger sur ce qui est inclus ou non.

Les éléments du descriptif:

Chers amis investisseurs et loueurs ne démarrez pas votre activité sans cela s’il vous plaît, au risque de vous en mordre les doigts!

Doivent impérativement figurer la :

  • situation du bien (distance de la plage, des pistes de ski, vue sur mer, proximité des commerces…)
  • description intérieure du logement (mobilier, équipement électroménager, TV, Wi-Fi…)
  • conditions financières de la location (montant du loyer, charges, taxe de séjour, versement d’arrhes ou acomptes pour la réservation, versement d’un dépôt de garantie)
  • dates et heures d’arrivée (check-in, check out, heure de ménage, etc.)

 

C’est à partir de ce document que le locataire pourra prendre sa décision, et c’est ce document qui fera foi en cas de litige.

Important : en tant que loueur ne t’avise pas, lors de l’élaboration de ce document, de donner des informations qui ne seraient pas conformes au logement loué car tu seras susceptible d’être condamné à une amende de 3 800 €.

Les réservations:

Comment réserver une location saisonnière ?

On ne va pas ce le cacher, les échanges de contrats papier ne se font quasiment plus en 2017, ou peut être uniquement quand tu loues dans un autre pays ou cela est d’usage.

En france les plateformes spécialisées dans la location saisonnière comme Airbnb, Booking ou encore HomeAway se charge de fournir « un contrat numérique » qui est en fait un accord après paiement ou réservation sur leurs sites internet.

Généralement, après lecture du descriptif vue sur le site ou envoyée par le propriétaire, le locataire intéressé adresse au propriétaire un courrier de réservation avec le montant demandé si cela est la procédure ou alors paye la plateforme qui fait intermédiaire et cela formalise l’engagement, en retour, le propriétaire envoie un message de réception de la demande et de confirmation par le paiement.

Le contrat de location:

À réception de paiement de la réservation, tu dois adresser le contrat de location en deux exemplaires. Le locataire te renvoie un seul exemplaire signé.

Si les deux parties sont passé par un site de réservation intermédiaire alors les contrats sont automatiquement créées dans la plateforme et disponible dans les espaces membres de chacun.

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Important : tout propriétaire doit normalement fournir à son locataire des diagnostics immobiliers en annexe du contrat de location, tel l’état des risques naturels et technologiques. Et si l’immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949, un constat des risques d’exposition au plomb est obligatoire également.

↪︎Presque personne ne le sait ou ne l’applique, pourtant, sache qu’un locataire bien informé et voulant te faire des problèmes à fin de récupérer son argent pourrait t’attaquer pour « Défaut de remise de document lié à la sécurité« . Clairement, tu risques de perdre la somme payé par le locataire en question et avoir une amende pour « Non-conformité des contrats« , sans compter tout le temps perdu à te soucier de ce problème.

Quel montant demander pour la réservation ?

L’usage veut que le montant soit égal à 25 % du montant total de la réservation. Mais ce n’est pas réglementé. C’est ton business, tu choisis. Certains propriétaires peuvent demander davantage, voire la totalité, par exemple, si la réservation s’effectue seulement quelques semaines avant la location. Cette somme est versée soit à titre d’arrhes, soit à titre d’acompte. Dans tous les cas, cette qualification est importante.

Quelle est la différence entre des arrhes et un acompte ?

Les arrhes s’imputent sur le loyer, si le locataire confirme son choix. Cette somme est perdue s’il se désiste, c’est-à-dire s’il change d’avis ou qu’il a un empêchement quelconque.

Pour résumer, en versant des arrhes le locataire peut changer d’avis mais il perd alors les sommes versées.

En revanche, le versement d’un acompte n’ouvre aucune faculté de désistement au locataire.

Si le locataire ne prend pas la location de vacances, tu pourrais le contraindre à payer le solde du prix. Ce qui évidemment n’est pas d’usage du tout, de mémoire je n’ai jamais vue un propriétaire obliger un locataire à payer la réservation complète en cas de désistement. Le bien est tout simplement remis sur le marché, le locataire perd son acompte (ce qui est déjà pénalisant) et la vie continue.

La grande question de l’assurance en location saisonnière:

S’assurer n’est pas une obligation pour le locataire en saisonnier, mais certains contrats sont en mesure de l’imposer.

Plusieurs solutions sont envisageables :

  • soit tu te charges d’assurer le logement pour le compte de tous les locataires successifs. Pour cela tu dois souscrire à une assurance  « Pour le compte de qui il appartiendra » et répercute le coût dans les charges que le locataire doit régler. Cela dit, très peu d’assureurs offrent ce type de solution aux propriétaires donc ils doivent se tourner vers des assureurs aux professionnels souvent plus chers. Mais le jeu en vaut la chandelle d’après ma propre expérience.
  • soit le locataire s’en charge et fait jouer « la garantie villégiature » comprise dans sa Multirisque Habitation. Si son contrat ne comprend pas cette clause, le locataire doit souscrire une assurance spéciale pour la période louée qu’il devra demander à son assureur, cela n’est plus vraiment d’usage étant donné le nombre de location saisonnière croissant, les locataires se tournent vers celui qui prendra le plus de choses en charge.

Check-out

Le propriétaire et les locataires établissent un état des lieux, et ils le comparent avec l’état des lieux d’entrée. Rien de différent avec une location meublée classique.

Restitution du dépôt de garantie

La même procédure doit être suivie pour l’inventaire. Lorsqu’il n’y a aucune dégradation, tu peux rendre le dépôt de garantie immédiatement ou dans le délai fixé au contrat, souvent sous 15 jours contrairement à une location meublée classique qui s’étend jusqu’à 3 mois maximum.

Dans le cas ou tu ne restituerais pas le dépôt de garantie, le locataire pourrait te mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Voir même saisir le tribunal d’instance du lieu de situation du logement loué pour obtenir le remboursement.

En cas de dégradations, tu peux (et je t’encourage fortement) déduire la somme correspondante du dépôt de garantie en justifiant la retenue par devis ou factures.

Et en cas de litige?

Le locataire se désiste:

Quand le locataire a versé des arrhes et se désiste, il les perd. Si le locataire a versé un acompte au moment de la réservation, le locataire perd non seulement la somme qu’il a versée, mais en plus tu pourrais (même si je le déconseille) contraindre le locataire à payer le montant total du loyer.

Dans les deux cas tu récupères ton bien à la location sur ces dates et tu peux potentiellement le relouer derrière si ce n’est pas trop tard!

Personnellement la dernière fois qu’un locataire s’est désisté il avait payé l’intégralité du montant sur la plate-forme Booking et j’avais programmé l’outil pour que les désistements dans les 7 jours avant la date ne soient pas remboursés. Donc j’ai touché l’argent, Booking a pris sa commission et j’en ai profité pour aller nettoyer en profondeur ce studio.

Car oui j’aurais pu le remettre en location mais personne ne nettoie son appartement mieux que son propriétaire pas vrai? Même en payant quelqu’un ça ne sera jamais mieux fait que par toi-même!

A savoir : Dans toutes les applications et site de location saisonnière tu peux ajuster toi-même les délais de désistement et les taux de remboursement. 

Tu ne veux plus louer:

En principe, tu ne peux pas annuler une location de vacances. Toutefois, si certains impératifs t’obligent vraiment à annuler, tu dois indemniser le locataire. Si le locataire a versé des arrhes, tu devrais restituer le double de cette somme par exemple.

S’il s’agit d’un acompte, tu dois non seulement restituer cet acompte mais indemniser le locataire pour préjudice subi. L’indemnisation tiendra compte du préjudice subi par le locataire (vacances annulées, autre location plus chère, moins confortable). C’est normal après tout!

La meilleure solution : trouver un accord à l’amiable avec le locataire. À défaut, ce dernier pourra saisir le tribunal d’instance. Dans ce cas, le juge fixera le montant des dommages et intérêts. Et tu ne veux pas que cela arrive..

Si la location ne correspond pas au descriptif

Si la location de vacances ne correspond pas au descriptif envoyé, le locataire peut :

    • te demander une minoration du loyer s’il s’agit d’un inconvénient réel, mais insuffisant pour refuser la location ;
    • refuser la location s’il s’agit d’un cas grave, et faire immédiatement établir un contrat d’huissier.
    • si dans l’un ou l’autre cas, les parties ne s’entendent pas sur un règlement à l’amiable, il faut engager une action devant le tribunal d’instance du lieu de situation du bien (lieu de vacances).

 

PS: grâce à Internet qui offre la possibilité de géolocaliser sa future location, les litiges sont devenus très peu fréquents.


Voilà tu as maintenant toutes les clés pour commencer ou continuer en toutes légalités ta location saisonnière super rentable! Tu connais maintenant les choses à faire et à ne pas faire.

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Les réglementations peuvent être amenées à changer mais comme tu l’as vue dans cet article, les choses importantes tournent surtout autour de l’éthique entre le loueur et le locataire.

N’hésite pas à me faire part de tes avis dans les commentaires je serais ravi de te répondre!

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🙂Donne le meilleur de toi-même!

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